Pays de Montbéliard Agglomération va racheter « PSA Sud », 42ha à Stellantis Sochaux

(visuel PMA)

Depuis 2013, le groupe PSA, devenu Stellantis, a engagé une stratégie visant à rendre son site de production plus performant ; cela s’est notamment traduit par un compactage et une réduction importante des bâtiments sur le site de Sochaux. Ainsi, 26 hectares situés au Nord du site ont été cédés en 2015 à Pays de Montbéliard Agglomération. Au sein de ces emprises ,11 hectares ont permis à la SEM PMIE d’implanter une zone d’implantation de fournisseurs. Le programme des travaux de ce quart Nord-Est est désormais en voie d’achèvement.

Le projet Sochaux 2022 d’ores et déjà engagé, prévoit un site qui passera en mono-flux avec une seule ligne d’assemblage. Des investissements matériels et immobiliers (200 M€) ont donc été conduits en ce sens : acquisition d’une ligne de presse, construction d’un nouveau bâtiment de montage, intégration de nouvelles technologies (robots collaboratifs, véhicules logistiques autoguidés …). Le compactage du site s’accompagnera de la libération d’environ 42 ha sur les communes de Sochaux et Exincourt.

Conscient des enjeux majeurs de ce projet en termes de maintien de l’emploi, PMA a, depuis 2017, fortement mobilisé ses partenaires (Etat, Région, Banque des Territoires,…) pour mener une réflexion afin d’anticiper le devenir des futurs délaissés de la zone PSA Sud. De nombreuses réunions techniques se sont tenues avec Stellantis afin de recueillir des informations et envisager, de manière concertée, les modalités de construction de la nouvelle usine et les conditions de mutabilité de la partie Sud du site. Au niveau de la gouvernance, le Président de PMA a réuni autour de lui un groupe de travail stratégique composé de l’Etat, de la Région et la Banque des Territoires afin d’évaluer avec l’entreprise, les conditions financières liées à la mise en œuvre de son projet.

Le protocole d’accord signé en 2019

Ces travaux ont permis d’aboutir à la signature d’un protocole d’accord en février 2019 avec l’ensemble des parties prenantes : PMA, PSA devenu Stellantis, la Région et la Banque des Territoires.

Au travers de ce protocole, le Groupe Stellantis s’engage à :
des démarches qui conduiront à l’implantation d’entreprises dans les espaces dont elle n’aura plus l’usage en 2022 en encourageant la relocalisation sur site de ses sous-traitants ou de toutes autres activités qui s’inscriraient dans ses nouveaux processus de production et dans le futur schéma d’aménagement du site. Ainsi, pendant une durée de dix (10) ans à compter de 2020, le groupe s’est engagé à préciser dans les cahiers des charges de consultations de fourniture de pièces automobiles pour le Site Sochaux la disponibilité à l’horizon 2022 de ces surfaces à proximité des portes du Site PSA ;
étudier toutes les pistes d’économies qui permettront de réduire les coûts induits par la déconnection et l’individualisation des réseaux et à prendre à sa charge la partie des travaux qui relèvera de sa maitrise d’ouvrage ;
avoir une attention particulière pour l’évolution de ses salariés et la sécurisation de leur parcours professionnel.

En parallèle, PMA prévoit d’accompagner le projet de reconversion du site pour y accueillir de nouvelles activités économiques industrielles, artisanales et exclut formellement d’en faire une nouvelle zone commerciale afin de préserver les équilibres territoriaux dans ce domaine.

La phase d’étude, de concertation et de négociation (2019-2021)

Ainsi, dans le cadre des réflexions engagées sur la réaffectation des délaissés du Groupe, la Communauté d’Agglomération « Pays de Montbéliard Agglomération » a réalisé, sur la période 2019/2020, une étude de faisabilité pré-opérationnelle. L’objectif de cette étude cofinancée par la Région Bourgogne Franche-Comté et la Banque des Territoires visait à déterminer les éléments permettant à la collectivité et/ou à ses partenaires d’engager, selon différentes modalités, la réappropriation et le réaménagement de ce site afin d’y relocaliser de nouvelles activités économiques.

L’étude s’est déroulée en plusieurs phases :
1. Analyse des contraintes réglementaires (urbanisme, Installations classées, risque inondation…), des contraintes organisationnelles (stationnement) et d’accessibilité, analyse des contraintes liées aux infrastructures et aux réseaux (sécurité incendie, gaz, assainissement…), analyse des contraintes environnementales et paysagères ;
2. Analyse du patrimoine immobilier et des potentialités des emprises en lien avec la dynamique territoriale : analyse des bâtiments, étude des potentialités de la friche (étude de marché), valorisation en fonction des destinations potentielles ;
3. Elaboration de l’étude pré-opérationnelle : proposition de scenarii d’aménagement intégrant notamment un programme de requalification, élaboration d’un programme des travaux associé à un montage financier.

Il s’agit d’une étude complexe qui a nécessité le recours à de multiples expertises dans les domaines techniques, immobiliers, juridiques, commerciaux et urbanistiques. Grâce à plusieurs comités de pilotage organisés autour du Président de PMA et réunissant le Vice-Président au développement économique de la Région, le Sous-Préfet, la Banque des Territoires, le Groupe Stellantis et le Président de la SEM PMIE, les rendus intermédiaires et les conclusions définitives de l’étude ont été amplement partagés. Des études complémentaires ont été conduites par l’Agglomération, notamment sur les questions liées aux impacts sur le trafic routier et la pollution.

L’ensemble de ces études a permis d’appréhender le plus précisément possible les dépenses prévisionnelles liées à ce projet avant d’engager les dernières négociations avec le Groupe Stellantis. Aussi, avec le souci constant d’assurer l’équilibre financier d’une opération d’aménagement soutenable pour l’Agglomération, l’exécutif de PMA a organisé plusieurs tours de table en présence du Préfet, des parlementaires, de la Région BFC, la SEM PMIE et la Banque des Territoires afin d’obtenir un effort significatif de Stellantis concernant le prix de cession et de solliciter des aides financières de l’Etat et de la Région BFC.

Pour mémoire, le protocole prévoyait que l’ensemble de ces aides et acquisition en faveur du projet Sochaux 2022 pourrait représenter un montant de l’ordre de 25 M€, se traduisant par : une aide régionale à l’innovation de 7,1 M€, et des acquisitions foncières de l’ordre de 17,9 M€ réparties entre le bâtiment MSO2 évalué à 450 K€ (déjà acquis par la SEM PMIE), le bâtiment M74 (Siedoubs) évalué à 3.9 M€ et les 42 ha correspondants aux futurs délaissés de la zone Sud estimés à 13,55 M€ HT.

Au terme de plusieurs réunions de travail et de nombreuses négociations, et compte tenu à la fois des efforts consentis par PMA pour optimiser le bilan de l’opération et des engagements pris par les partenaires publics (Etat, Région BFC) en termes de subventions, un accord a finalement été trouvé par rapport aux engagements fixés au niveau du protocole. En effet, le Groupe Stellantis a infléchi sa position par rapport au protocole, ce qui a permis une économie globale de 5,9 M€ notamment grâce à une baisse du prix de cession des 42 ha initialement fixé à 13,55 M€ HT et désormais ramené à 11,55 M€ HT et le retrait de la cession du bâtiment M74 qui devrait être vendu occupé à la SEM PMIE et qui ne dispose plus de locataire.

Projet d’aménagement prévisionnel

Il convient préalablement de préciser que l’ensemble des réseaux (eaux pluviales, eau potable, gaz, haute tension, air comprimé…) ont été inventoriés dans l’étude. Ceux-ci devront être déconnectés du site de production, dévoyés et de nouveaux réseaux devront être réalisés sous les futures voies publiques afin de rendre les 42 ha indépendants du site Stellantis.

Le projet se découpe en 3 séquences d’aménagements :
1 La façade urbaine, environ 8,5 ha. C’est le premier secteur qu’il conviendra d’aménager pour amener l’ensemble des réseaux et réaliser l’ensemble des accès. La structure viaire de cette phase d’aménagement est composée d’un axe principal PL permettant l’entrée et la sortie des véhicules par le giratoire de l’autoroute. L’ilot Est est ensuite divisé en deux avec la création d’une voirie VL reconnectant le site au rond-point de la Citédo.
2 Le secteur central. Situé au cœur du site avec le bâtiment S88-S90 du montage. Cette phase pourra se faire en même temps que la précédente, dès la libération du bâtiment montage (courant 2022/2023). Ce bâtiment pourra être acquis par un investisseur au nombre desquels la SEM PMIE. Il a l’avantage de pouvoir accueillir des activités presque immédiatement. Il développe actuellement 150 000 m² de SDP sur 2 niveaux ; ainsi, des travaux de cloisonnement, démolition partielles (…) devront préalablement être conduits.
3 La vitrine. La bande Sud-Sud/Ouest du site constitue une vitrine depuis l’autoroute A36. Cependant, c’est également la partie la plus contrainte par les réseaux (gaz) et la plus difficile d’accès. Ce secteur est identifié comme pouvant recevoir des activités de logistique/petites industries/stockage. Il s’agit d’un macro-lot (non alloti) avec des surfaces démolies et des viabilités en limite à l’Est sans autre forme d’aménagement viaire à ce stade. Dans cette dernière séquence, il s’agira donc de valoriser la bande Sud du site après la démolition des bâtiments EX12 et EX09. Cette séquence devra nécessairement être réalisée après réalisation des infrastructures primaires et VRD sur le secteur Est.

Bilan et montage opérationnel

La collectivité choisira un aménageur industriel pour acquérir l’ensemble des 42 ha. Par analogie avec l’opération PSA Nord qui a permis de reconvertir, aux côtés de la SEM PMIE, le quart Nord-Est du site depuis juillet 2015, cet aménageur pourrait être la SPL Territoire 25 dont PMA détient 26,12% du capital. Cet aménageur réalisera la viabilisation de l’ensemble des lots via le secteur « Est », les démolitions et la dépollution nécessaires et commercialisera les lots bâtis ou non aux entreprises et investisseurs au nombre desquels la SEM PMIE. Le bilan prévisionnel ce cette opération détaillé ci-après s’élève à 38,2 M€. 21,8 M€ de recettes de cession et de subventions peuvent raisonnablement être attendus. Le déficit de l’opération s’élève ainsi à 16,4 M€. L’effort de la collectivité pour supporter ce déficit opérationnel serait lissé sur 15 années au travers d’une concession d’aménagement.

La réhabilitation des friches constitue un enjeu majeur d’aménagement durable des territoires pour répondre aux objectifs croisés de maîtrise de l’étalement urbain, de revitalisation urbaine et, par conséquent, de limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers et de protection des sols contre leur artificialisation. Cependant, ces opérations complexes et déficitaires ne peuvent être conduites avec des coûts maitrisés sans un niveau important de soutien financier public. Aussi, l’Agglomération sollicitera toute aide financière complémentaire pouvant contribuer à l’équilibre financier de l’opération (futur Fonds européens, Plan d’investissement d’avenir, Fonds ADEME, …).

A noter que Monsieur le Préfet du Doubs a annoncé lors d’une réunion relative à la mobilisation des aides de l’Etat en date du 10 janvier dernier que l’intervention de l’Etat dans le cadre de la DSIL sera portée à 4M€ (1,5 M€ en 2022, 1,5 M€ en 2023 et 1 M€ en 2024). D’autre part, la collectivité a d’ores et déjà déposé le 13 décembre dernier des éléments de dossier auprès des services de la Région dans le cadre du dispositif relatif à la reconversion des Friches et sollicitera également l’aide régionale dans le cadre du dispositif Zones d’Activités d’Intérêt Régional.

Lors du Conseil communautaire du jeudi 20 janvier 2022, il a été décider de :
– approuver le principe et les conditions d’acquisition des emprises dites « PSA SUD » au prix de 11,55 M€ HT,
– autoriser le Président à signer les promesses de ventes correspondantes ainsi que l’acte de vente définitif et à procéder à toutes les formalités nécessaires en découlant,
– autoriser le Président à solliciter des subventions auprès de l’Etat, des collectivités, institutions publiques et partenaires susceptibles de financer cette opération,
– autoriser le Président à mettre au point et à signer une concession d’aménagement qui sera soumise pour approbation au Conseil Communautaire avant d’être exécutoire, avec la SPL Territoire 25.

(sources Rapport préliminaire du Conseil de communauté de Pays de Montbéliard Agglomération du jeudi 20 janvier 2022 et Twitter @paysmontbeliard)